Alışveriş yaparken 5N1K kuralını unutmayın!

06 Nisan 2017 Perşembe

21 yıldır alışveriş merkezleri ve gayrimenkul sektörlerinin önemli projelerinde “Genel Müdür, Koordinatör” vb. üst düzey yönetici olarak çalışan; kiralama ve yönetim danışmanlığı hizmeti de veren, AVM’lerin yönetim ve kiralamasına dair yazdığı 3 kitabı ile tanınan Engin Yıldırım, halen PerAVM Kiralama ve Yönetim Danışmanlık'ın Genel Müdürlüğünü yürütüyor. Perakende.org için yazılar yazan Yıldırım’la bu kez AVM yatırımları ve yönetimi konularında çok özel bir röportaj gerçekleştirdik…

alisveris-yaparken-5n1k-kuralini-unutmayin

 

Türkiye’de AVM yatırımları ne durumda?

Ülkemiz genelinde 377 AVM halkımıza hizmet etmektedir.  11.2 milyon metrekare toplam kiralanabilir alan, 377 alışveriş merkezi ve inşaat halindeki arz ile birlikte Avrupa’nın en büyük 6’ncı perakende pazarı konumundayız. Bugün sektör 53,5 milyar dolarlık yatırımı ve 480 bin nitelikli istihdamı temsil ediyor. Dolayısıyla bugün organize perakende de çalışan 800 bin civarındaki istihdamın 480 bini, yani yarısından fazlası AVM’ler de çalışıyor. Bulunduğu bölgenin değerini yüzde 50 ile 100 arasında artıran AVM’ler, Türkiye’nin 20 şehrinde bulunmuyor.


Başarılı AVM Yönetimin sihirli formülü nedir?

Sihirli formülü yok ama en önemli püf noktası yönetim ekibinin ‘liyakate’ göre ve işini ‘tutku’ ile seven profesyonellerden seçilmesidir. ‘Eş, dost, arkadaş’  tavsiyesi ile on milyonlarca dolar yatırım yapılan AVM’lerin yönetiminin torpilli kişilere teslim edilmesi pahalıya mal olabilir. Günümüz şartlarında, yoğun rekabet ortamında iyi yönetilen AVM’ler ön plana çıkacak, mülkün değeri artacaktır. Dolayısıyla günlük rutin işleri idare eden yöneticilerin farkı ‘reklam&pazarlama faaliyetlerini başarıyla yürütebilmesiyle ortaya çıkmaktadır. Takım çalışmasına uygun işini seven, tecrübeli ve öğrenmeye açık ekiplere kısa, orta ve uzun vadeli planları gerçekleştirmesi için sabırla tam destek verilmeli. Global düşünüp, yerel hareket edilmeli.


İşporta’dan AVM’lere alışveriş evrim geçirdi diyebilir miyiz?

Evet diyebiliriz. Seyyar işporta, en saf anlamıyla perakende satıştır.  Modern alışveriş merkezlerinin yaygınlaşması ile birlikte alışverişin kalbi AVM'lerde atmaya başladı. Nerede o eski sokak satıcıları? Zerzevatçı, yorgancı, hallacı, macuncu, yoğurtçu, eskici,  bohçacı, sütçü,  galetacı, halkacı, fırıldakçı, sakalar ve kalaycı ile seslenip dillenen sokaklarımız, o eski sakinleriyle "maziye gömülen" pek çok değer gibi nostaljik yazıların konusu oluverdi. Günümüzde AVM’ler, cadde dükkanları, çarşı-pazarlar, online alışveriş vb. Çok çeşitli kanallardan hatta dünyanın bir ucundan internet üzerinden alışveriş yapılabilmekte. Nereden nereye...

 

Bir yazınızda AVM ve perakende sektörleri için “beraber yürüdük biz bu yollarda, beraber büyüdük biz omuz omuza” yazmıştınız, kısaca izah eder misiniz?

Alışveriş merkezlerinin çoğalmasına paralel yeni yerli markalar oluştu, var olan markalar büyüdü ve ülkemize birçok yabancı marka geldi. Adeta marka olmanın yolu alışveriş merkezinde yer almaktan geçer oldu. Mağazaların en çok ziyaret edildiği, ciroların en yüksek elde edildiği şubelerin çoğu alışveriş merkezlerinde yer alanlar oldu. Ülkemizde krizlere, çeşitli zorluklara rağmen AVM’ler markaları, markalar AVM’leri büyüttü. Alışveriş merkezlerinin yönetimleri, mağazalara ‘en çok satış için konforlu, temiz, güvenli ortamı oluşturarak, doğru pazarlama faaliyetleri ile satışları artırmalarına’ önemli katkılarda bulunmaktadırlar.  AVM ve Perakende sektörleri zor dönemleri her zaman bir nevi iş ortağı olduklarının bilinciyle, empati yaparak aşabilmişlerdir, eminim bundan sonra da öyle olacaktır.

 

AVM’lerde mecburi istikamet neden “Renovasyon” ?

'Rekabet, insanların güncel beğeni ve beklentilerine karşılık vermek, hedef kitle değişimi, yenilik ihtiyacı, büyüme ihtiyacı, AVM'nin el değiştirmesi, fiziksel yıpranma, konsept yenileme...' gibi nedenlerden ötürü yeni bir vizyon, yeni bir misyon yüklenerek alışveriş merkezinde zamanı geldiğinde renovasyona gidilmektedir.  Renovasyon ile AVM yeniden moda oluyor, yerine göre yüzde 20-50 oranlarında ziyaretçi artışı sağlıyor. Dolayısıyla ziyaretçi artışı ile birlikte cirolarda da önemli artışlar sağlanmaktadır. Bugüne kadar açılmış ve yenileme yapılmamış tüm AVM'lerin önümüzdeki 10 yıl içerisinde yenilenmesi gerekecek.




Karma Projeler için de yer alan AVM’ler için ne düşünüyorsunuz?

Karma projeler eskinin "mahalle kültürünün" modernize edilmiş, kullanışlı ve sıkıştırılmış hali diyebiliriz.  Eskiden de mahallede evden çıktığınızda esnaftan alışveriş yapar, her aradığınızı kısa bir sürede elinizin altında bulabilirdiniz. Türkiye’de son yıllarda bu tür projelere olan ilgi arttı. Çünkü aynı ortamda ofis, rezidans, hastane, marina veya hotel gibi fonksiyonların bulunması proje sakinlerinin hayatlarını kolaylaştırıyor. Yatırım aracı olarak karma projelerin tercih edilmesinin en önemli sebebi ise proje içinde pek çok seçeneğin sunuluyor olmasıdır.  Karma proje yakın çevresindeki gelişim ve ilk çıkış fiyatı ile doğru orantılı olarak prim de yapıyor.

 

Sektöre genel anlamda söyleyebileceğiniz tavsiye niteliğindeki değerlendirmeniz nedir?

Ekonominin durgunluk yaşadığı, üretimin ve tüketimin azaldığı dönemlerde herkese ciddi sorumluluklar düşüyor. Hepimiz aynı gemideyiz.  Durgunluk dönemlerinde pazarlamada kesintisiz iletişim önemli. Örneğin: Toprağı çapalamayıp suyu periyodik vermezseniz çiçek kurur. Sonra toptan sulansa bile çiçek kurumuştur. Durgunluk dönemi de olsa, insanlar yine alışveriş yapıyor. Ancak böyle dönemlerde insanlar daha dikkatli seçim yaparlar, öncelikleri değişir.  Bu noktada şirket için en önemli unsur, müşterilerin değişen ihtiyaçlarını anlayabilmektir. Müşteriye daha hesaplı, daha uygun şartlarda ürün ve hizmet verilmelidir. Ekonomik darboğaz dönemleri, yeni fırsatların düşünülmesi, cesur hamlelerde bulunma zamanıdır. Ülkemizi daha ileri hedeflere taşımak için yatırımlara aralıksız devam edilmeli, istihdam yaratmalı,  üreimimizi ve yurt dışına satışımızı artırmalıyız. Şöyle bir sözle de ifade etmem gerekirse; “Rüzgar durmuşsa, küreklere asılın.”


Peki, nasıl akıllı bir alışveriş yapabiliriz?

Alışverişe çıkmadan önce mutlaka gardırobunuzu öncelikle gözden geçirin, bir bütçe yapın ve bunu alışveriş listenize yazın. Nasıl olsa kartla alıyorum düşüncesiyle gereksiz şeyleri almayın ve bütçenizin dışına çıkmayın. Kombine edilebilir parçalara yatırım yapın, trend kurbanı olmayın. İndirim sezonlarını takip edin. Moraliniz bozukken, çok mutluyken veya çok açken alışverişe çıkmayın.

Alışveriş yaparken 5N1K kuralını unutmayın.

Neyi alıyorum?

Neyle giyeceğim?

Ne için giyeceğim?

Ne zaman giyeceğim?

Ve K… Kaça?

Yiyeceklerle ilgili tüyolara gelince;

Bir fast-food restoranına kalp dostu bir salata sipariş etme niyetiyle girip de, üç katlı salamlı cheeseburger ve yanında büyük boy patates kızartması alıp çıktığınız oldu mu? Sizi ayartan koku oldu, değil mi? Yiyeceklerden söz açmışken, süpermarketler neden fırınlarını hemen mağazasının girişine koyarlar, biliyor musunuz? Bunun nedeni yalnızca yeni pişmiş ekmek kokusunun tazelik belirtisiyle, insana güçlü bir rahatlama duygusu vererek kendini evinde gibi hissettirmesi değildir. Market yöneticileri, kızarmış ekmek veya çörek kokusunun burnunuza dolduğu anda karnınızın acıkacağını bilirler. Öyle ki, o an elinizdeki alışveriş listesini bir kenara atıp, hiç aklınızdan geçmeyen yiyecek maddelerini almaya koşturabilirsiniz. Markete bir fırın ekleyin, ekmek, yağ ve reçel satışlarının artacağı garantidir. Araştırmalar, pişmekte olan ekmek kokusunun birçok ürün hattında satışları artırmak için kârlı bir egzersiz olduğunu gösteriyor.