Engin Yıldırım

Engin Yıldırım

Danışman
PerAVM Gayrimenkul & AVM Danışmanlık Genel Müdürü

Alışveriş de evrim geçirdi!

07 Şubat 2017 Salı

Modern alışveriş merkezlerinin yaygınlaşması ile birlikte alışverişin kalbi alışveriş merkezlerinde atmaya başladı. Öte yandan işportacılık ve pazar alışverişi önemini büyük ölçüde korumaya devam etti. Peki, işporta ne demek? İşportayı, “Gezici satıcıların mallarını koymaya yarayan yayvan sepet veya bu işi gören, ona benzer araç, sergi. Açıkta yapılan satış.” diyerek açıklayabiliriz. Genelde bir kişi tarafından işletilen, bir veya birkaç ürün türü bulunduran, dört yandan ulaşılabildiği için müşterilerin ürünleri incelemesine çok uygun, küçük etkili, seyyar tezgahlar kullanılır. Seyyar tezgahların bu kadar uzun ömürlü olmalarına da şaşmamalı, tekerlek kullanıldığı müddetçe yaşayacağa benzer. Nerede o eski sokak satıcıları? Zerzavatçısı, yorgancısı, hallacı, macuncusu, yoğurtçusu ve kalaycısı ile seslenip dillenen sokaklarımız, o eski sakinleriyle “maziye gömülen” pek çok değer gibi nostaljik yazıların konusu oluverdi...


“Bohçacı geldiii haanımmm!” Çarşaf, dantel, masa örtüsü, pikeleri gezdirirler; her kapıda bohçayı bir çırpıda açar, hanımlara ısrarla gösterirler. Seyyar tabakçılar gibi taksitler de satarlardı. Yoğurtçular omuzlarına astıkları sopanın iki yanından sarkan iplerinde asılı tepsiler içinde yoğurt satarlardı. Ve kendilerinden önce hep sesleri girerdi sokağımıza: “Yoğurtçu geldiii. Kaymaaak yoğuuurt!!”

 

Zinciri beline bağlı, elinde tefiyle ayıcılar vardı. Genellikle ay sonları maaşların bitmesini bekleyen eskiciler, “Eskiiiiler alırım” nidalarıyla dolaşır, kullanılmış elbise veya eşyaları ucuza kapatmaya çalışırlardı. Elbiselerini naylon eşya ile değişenler, şişelere mandal verenler de vardı. Kundura tamircisi de seyyardı; ayakkabıların burun ve topuklarına demir çakar sonra da bir güzel boyarlardı. Mutfaklarda kullanılan ve delinen gaz ocaklarını tamir için lehimciler geçerdi. Çocukların bayıldığı pamuk helvacıları, süpürgeci, ne dediği pek anlaşılmayan sütçü, galetacı, halkacıyı, rengarenk kıvrılmış kağıtlarla rüzgar fırıldaklarını sepete koyan fırıldakçı takip ederdi. At veya merkeplerin yanına dolaplar bağlayıp, içine de su damacanaları koyup satan sakalar dolaşırdı. Hava kararıp gece olunca kışın bozacı geçerdi. Okulun önünde simit, tatlı, pamuk helva vs. İnsan trafiğinin yoğun olduğu yerlerde pilav ( nohutlu, tavuklu vs) ayran; kıyıdaki teknelerde kokusu ile kendine çeken balık ekmek satışı... Birçoğumuz hayatımızda mutlaka bir kez bile olsa işportadan yemişizdir. Köprü trafiğinde su, muz, şarj aleti vs. ne ararsanız birçok ürünün satışı büyük şehirler başta olmak üzere, ülkemiz genelinde yapılmaya devam ediyor. Zamanla seyyar satıcılarda belediyelerin kontrolünde satışlarına devam etmeye başladı. Örneğin simitçiler artık belirli noktalarda, belediyece belirlenmiş önlükleri giyen ve simidin yanı sıra, poğaca, ay çöreği, çatal, hatta tahıllı simit satışına geçmişlerdir. Simit'in yanı sıra isteyenlere kahvaltılık peynir, bal ve su satışıda eklenmiştir. Haftada bir kurulan pazarlar kimi yerlerde sabit pazarlara dönüştü. Seyyar işporta en saf anlamıyla perakende satıştır.

 

Alışveriş merkezlerinde kiralanan kiosklar içinde bir nevi modern işporta denebilir. Bu kiosklarda genelde mağazalarda satılamayan (metrekare büyüklüğü, ürün gamı vs.), satış için stand teşhiri daha verimli olan veya mağazalardaki ürünleri tamamlayıcı ürünler satılmaktadır. Kiralamada dikkatedilecek en önemli hususlardan biri kioska kiraya verdiğinizde mağaza ile haksız rekabet oluşmasına sebebiyet verilmemeli. Kiosk için belirlenen yerler ortak alanda müşterilerin yürüyüş alanını engellememeli. Kioskların birbirine çok yakın konması ya da elverişli olmayan noktalarda bulunması yürüyüş trafiğinin sıkışmasına, kargaşaya neden olur. Kalabalık içinde cebelleşen müşterileri gördüğünüz zaman yolunuzu değiştiriyorsanız o koridorda bulunan mağazaları baypas etmiş oluyorsunuz. Kiosk imal edilmeden önce mimari çizimi AVM yönetiminin onayına sunulmalıdır. Kioskun AVM mimarisi ile uyumlu olması, estetik açıdan güzelliğinin yanı sıra, mağazanın görünürlüğü engellenmemiş olur. Kiosk yetkililerine kiralama esnasında “stand standartları” adı altında uyması gereken kuralların listesini veririz. Eğer bir alışveriş merkezini küçük gayrimenkul parsellerine bölerseniz, bu alanlardan daha fazla gelir sağlayabileceğiniz açıktır. Günümüzde, alışveriş merkezlerinin açık alanlarının önemli bir bölümünü kiosklara ayırmaktadır.

 



İşletme açısından bir manavla, bir marketi mukayese edecek olursak; manav, “elmaları, armutları, patlıcanları” dikkatle tezgâha koyuyor, en iyi görünen yanlarını saptamak için her birini eline alıp çeviriyor, sonra tekrar yerine koyuyor. Bu tezgah onun sanat eseri aslında. O, bir perakende satış devi ya da ticaret sihirbazı değil. Ama o tepeden tırnağa tüccardır. Ürünü almaktan onları sergilemeye kadar, satışın her aşamasında işin tam içinde. Müşterisinin neden birşeyi satın aldığını birçok market yöneticisinden daha iyi biliyor. Market yöneticilerini eleştirmek değil amacım. Marketin ürün çeşitliliği, ekonomik fırsatlar sunması, müşteri servisleri ve birçok konuda avantajlar sunması ile tercih ediliyor olması normal. Burada vurgulamak istediğim büyük merkezi işletmelerde birçok karar merkezi ofisten çıkıyor, ama bu karar verenlerin ne kadarı market deneyimli veya deneyimleri yeterli mi? Müşterinin nabzını market yöneticileri kadar tutabiliyorlar mı?  Benzer durum AVM'ler içinde geçerli. Basamakları teker teker çıkmış, sahayı ve pazarlamayı iyi bilen bir yönetici hem yönettiği AVM için hem de kendi kariyeri için daha faydalı olacaktır. Kariyer basamaklarını asansörle hızla çıkıp belirli bir dönem makam-mevki elde edenler kısa vade de mutlu olsalarda, uzun vade de kariyer basamaklarını hızlı çıkışın zararlarını görme ihtimalleri yüksektir. Bu zararları sadece kendisi görse yine iyi yatırımcı ve ona güvenen kimler var ise herkesin zarar görme ihtimali maalesef yüksek. Tecrübe ve eğitim şart!

 

AVM müşterilerinin yarısıdan fazlası bir kiosk'a en azından bir kez göz atıyor ve yüzde 6’sı da onlardan alışveriş yapıyor. Bu tezgahlar özellikle, yeniliğe ve özgünlüğe ilgi gösteren kadınlar tarafından beğeniliyor. Alışveriş merkezinin orta yerinde konuşlanan tek şey kiosklar değil. Otomobil satıcıları da yeni modellerini alışveriş merkezinin ortak alanlarında sergilemeyi tercih ediyorlar. Bu iyi fikir, özellikle alışveriş merkezlerinde yetişkin erkekler ve genç erkeklere yönelik çok az şey olduğu düşünülürse. X veya Y marka otomobillerin son modellerine bakmak için AVM'de vakit geçirebiliyorsunuz. Satıcıyla konuşmak veya bir galeriye girmek zorunda kalmadan bir arabayı deneyebilme olanağı da veriyor ki satışları olumlu etkileyen unsurdur. Kimi kiosklarında bir parçası oluyorsunuz. Bir masaj koltuğuna oturduğunuz anda, sergilemenin bir parçası oluyorsunuz. İnsanlar yürürken, vitrin seyrederken bir şeyleri tüketmeye alıştılar. Sadece birkaç metre karelik alanlarda faaliyet gösteren bu sempatik işyerleri, alışveriş merkezlerinin vazgeçilmezleri arasına girmeyi başardı.

 

Sonuç: Alışveriş de evrim geçirdi.