Engin Yıldırım

Engin Yıldırım

Danışman
PerAVM Gayrimenkul & AVM Danışmanlık Genel Müdürü

Caddelerin AVM mantığı ile yönetilmesi ve kiralanması

14 Nisan 2017 Cuma

Cadde mağazacılığı ve AVM'ler için aynı ailenin iki üyesi diyebiliriz. Birbirleri ile sinerji oluşturacak, tamamlayacak şekilde mağaza karmalarının oluşturulması, yönetilmesi lazım

Büyük caddelerin AVM yöneticilerinin, danışmanlarının tecrübelerinden faydalanmasını yıllardır köşemde, kitaplarımda veya röportajlarımda yazıyor, öneriyor ve seminerlerde anlatıyorum. 13 Aralık 2007’de bu köşemde de İstiklal Caddesi örnek alınarak ‘Caddelerin AVM Mantığı ile yönetilmesini’  önermiştim.  Caddelerin  AVM Mantığı ile yönetilmesi durumunda, o bölgedeki caddelerde yer alan marka ve esnafların temsilcileri ile yine o bölgedeki AVM'lerin yöneticileri işbirliği içinde olup, sinerji ve karşılıklı verimliliği artıracak kararlar alabilirler...

Malum alışveriş deyince akla ilk gelen yerlerden biri de Beyoğlu’nun İstiklal Caddesi’dir.  Alışveriş merkezi deyince illa kapalı bir mekan düşünmemek gerekir. Önemli olan konsept ve alışveriş merkezinin tek bir çatı altında yönetilmesi ve baştan aşağı alışveriş merkezinin bir yaşam merkezine dönüştürülmek üzere kurgulanmasıdır. İstiklal Caddesi tek başına aurası olan, açık bir alışveriş mekânı. Orası için yapılması gereken, tarihi, mimarisi ve sosyal çevresiyle uyumlu bir konsept yaratmaktır.  Cadde baştan aşağı bu konsepte göre dizayn edilebilir. Son yıllarda bazı alışveriş merkezi projeleri  kısmen veya tamamen açık alışveriş merkezi olarak yapılıyor. Caddelerin AVM Mantığı ile yönetilmesi fikri de 2005-2007 arasında Multi Turkmall’de Forum Bornova projesinde çalışırken aklıma gelmişti.

İstiklal Caddesi ve benzeri, eski ama çok sayıda mağaza ve markaların yer aldığı, alışverişin kalbinin attığı caddeleri alışveriş merkezi  mantığı ile tek çatı altında yönetmek bu caddelere önemli artılar katacaktır. Bizde bir alışkanlıktır, bir yerde bir iş tutarsa, birileri gelir yanı başına aynı veya benzer işi açar. Böylece hem kendi payını hem de komşularının payını azaltır. Oysa belki orada başka ürünün satışına ihtiyaç vardır ama araştırma yapmadan, eksik olan tespit edilmeden benzerini açmayı tercih eder. Halbuki, o bölgede eksik olan ürünün satılacağı bir dükkan açılsa hem kendine yarar sağlayacaktır hem de komşusunun payını artıran bir sinerji yaratacaktır.

İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi vs. önemli caddelerde yer alan dükkanların, iş yerlerinin mülkiyeti farklı kişilerde olduğu için bu zorlamayla olamaz tabii ki. Alışveriş merkezi olmanın temel özelliklerinden biri de mağazaların kiraya verilmesidir. Yani dükkanlar satılmaz. Alışveriş merkezinin önemli bir özelliği ve avantajı da budur. Satılan dükkanlara hangi markaların geleceğine, kimin dükkanı açacağına karışamazsınız.  Alışveriş merkezlerinde tek bir çatı altında ve yönetim altında hedef kitleye ve konsepte göre mağaza karması oluşturulmaktadır. Kiralamalar da bu mağaza karmasına göre yapılmaktadır. Keşke İstiklal Caddesi’ndeki esnaflar kendi içlerinde bir yönetim kurulu oluşturup profesyonel bir alışveriş merkezi kiralama ve yönetim danışmanının, caddedeki sivil toplum örgütlerinin ve kamu kuruluşlarının da desteğini alarak caddeyi baştan sona alışveriş merkezi mantığında yönetebilseler. Ve aynı alışveriş merkezlerinin yönetimlerinin yaptığı gibi, caddenin ürünlerini tek bir merkezden karşılayabilseler, insanlara tanıtabilseler…

Alışveriş merkezi yönetim ekibinde yer alan yöneticilerin görevindeki fonksiyonları yerine getirebilecek, danışma kurulu niteliğinde bile olsa profesyonel bir ekip oluşturulmalı. Bu ekip dükkân, iş yeri sahipleri, sivil ve kamu kesimi temsilcilerinden oluşan yönetime bağlı çalışabilir. Örneğin, İstiklal Caddesi’nde hangi markalar eksik tespit edebilir, boşalan dükkânların yerine mülk sahibine hangi markaları getirebileceğini önerebilir. Caddenin belirli noktalarında, caddedeki markalar, mağazalar, sosyal, kültürel ve eğlence merkezleri, tarihi  ve turistik mekânlar vs. hakkında bilgi veren, halkın sorularını cevaplayan ve sorunlarını çözme konusunda en azından doğru adrese yönlendiren danışma ofisleri oluşturulabilir. Sponsorlarla görüşmeler yapılıp caddede yapılan etkinliklere destek alınabilir veya onların yapacağı özel etkinlik ve promosyonlar için ev sahipliği yapılabilir.

İstiklal Caddesi’nde yer alan mağaza, marka, tüm özel kuruluşlar kamu kuruluşlarının da desteğini arkasına alarak ortak etkinlikler yapabilir, kurumların kendi firmaları için yaptığı etkinlikler birbirlerine sinerji sağlayacak şekilde organize edilebilir. Ortak süsleme yapılabilir ve caddeyi temsil edecek maskot çalışması yapılabilir. Bu maskotla çok çeşitli etkinliklere, yayınlara imza atılabilir. Caddenin kurumsal kimlik çalışmaları da yapılabilir ve caddede yer alan herkes kullandığı her türlü matbuatın bir köşesinde caddenin logosunu da kullanabilir. Caddedeki mağazaların, markaların sesi olacak ortak gazete ve dergiler çıkarılabilir. Caddede ortak müzik yayını yapılabilir. Vitrin ve tabelaların caddenin tarihi kimliğine uygun olacak şekilde ve belirlenen standartlar çerçevesinde dizayn edilmesi sağlanabilir, teşvik edilebilir. Büyük caddelerin AVM Mantığı ile yönetilmesi ve kiralanması zor ve uzun zaman alacak bir organizasyon gerektirir. Ancak daha küçük sokakların belirli bir konsept ile kiralanması, yönetilmesi  birtakım girişimcilerin, danışmanların daha kolay yapabileceği bir çalışmadır. Yan sokaklarda belirli ürünlerde ağırlık sağlanabilir. Örneğin  bir sokakta  turistik /hediyelik eşyalar satılır, diğerinde ise beyaz eşya/düğün/evlilik ürünlerinin satıldığı çekim merkezi haline getirilebilir; Yan sokak yöresel yemeklerin satıldığı restoranlardan oluşabilir, diğeri ise halıcılar caddesi olabilir vs. Bu cadde veya sokakların da özel güvenlik ekipleri oluşturulabilir.

Alışveriş merkezlerine benzer bir yönetim tarzı, yani ortak bir yönetim anlayışı geliştirilse sanırım İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi dünyanın özel ve ender alışveriş merkezlerinden biri olacaktır. Bu konuda belediyeler öncülük edebilir  ve alışveriş merkezlerinde uzun yıllardır kiralama ve yönetim yapmış profesyoneller belediye önderliğinde oluşturulacak yönetim kuruluna danışmanlık hizmeti verebilir.