Türkiye AVM'leri sevdi

24 Mart 2017 Cuma

JLL Ülke Başkanı ve Alkaş Danışmanlık Kurucusu, sektörün önemli ve tanınan ismi Avi Alkaş, Perakende.org okurları için sorularımızı yanıtladı.

turkiye-avmleri-sevdi
Röportaj: Ayşe Dural

Dövizdeki dalgalanmalar AVM’leri nasıl etkiliyor?
Döviz kurunda son dönemde meydana gelen yükseliş, alışveriş merkezlerini de elbette etkiledi. Kurdaki yükseliş perakendecilerin metrekare başına düşen kira tutarlarında artış göstermesine neden oldu. Ancak son dönemde perakende sektöründe yaşanan dönemin kiraların ödendiği döviz cinsindeki hızlı artışın, yanı sıra Uzakdoğu’dan ihraç edilen belli ürün gruplarındaki gümrük vergilerindeki artıştan dolayı oluşan maliyet fazlalaşmasından da kaynaklandığını görüyoruz. Diğer yandan etkileyen sebeplerden biri de alışveriş merkezi açılma sayısındaki düşüş. Bu dönemin geçici bir süreç olduğunu düşünüyoruz. Özellikle bu tarz süreçleri aşmak için hem alışveriş merkezlerinin hem de perakendecilerin mutlaka satış artırıcı yöntemlerin kurgulanması gerektiği kanaatindeyiz.

Alışveriş merkezi yatırımcılarını bu durum nasıl etkiliyor?
AYD tarafından hazırlanan AVM Ciro Endeksi’ne baktığımız zaman yılın ilk ayından sonra sağlanan ekonomik istikrar ve döviz kurlarındaki dalgalanmanın durulması ile yeniden yükselen bir grafik umudu doğduğunu görüyoruz. Bu sevindirici gelişmenin, perakendecilerin taleplerini ve yeni mağaza açma iştahlarını çok kısa zamanda olumluya çevireceğini düşünüyorum. Bu durumda alışveriş merkezi yatırımcıları için yatırımlarının geri dönüş süresini zamanında veya kısaltan bir süre içerisinde almasını sağlayan bir gelişme olacaktır.

Perakende sektörünün Türkiye ekonomisi içindeki konumu nasıl sizce?
Sadece organize perakende sektöründe yaklaşık 1 milyon kişiye istihdam sağlandığı, perakende sektörünün genelinde ise bu sayının daha da yukarılara çıktığı düşünüldüğünde istihdam ayağında perakendenin ne kadar önemli bir yer kapladığını görüyoruz. TÜİK verilerine göre; Toptan ve Perakende Ticaret, Türkiye’nin toplam ekonomik büyüklüğünün yaklaşık yüzde 12’sini oluşturuyor. Buradan yola çıkarak tek başına perakende sektörünün de ekonomi içindeki konumu ve önemi daha iyi anlaşılabilir diye düşünüyorum.
Kentleşme oranının artması, genç ve dinamik nüfus, büyüyen orta sınıf ve dolayısıyla artan hane halkı harcamaları özellikle organize perakende sektörünün gelişimi noktasında önemli fırsatlar yaratıyor. Perakende, geride bıraktığımız son birkaç yılda yaşanan belirsizliklere rağmen, sağlam temelleriyle istikrarlı bir şekilde büyüyor ve büyümeye de devam edecek.

Türkiye’deki AVM yatırımları, AVM sayısı nüfusa oranlayınca sizce ne durumda?
Türkiye 2016 yıl sonu itibariyle ev sahipliği yaptığı 11.2 milyon m2 toplam kiralanabilir alan, 375 alışveriş merkezi ve inşaat halindeki arz ile birlikte Avrupa’nın en büyük 6. perakende pazarı konumunda. 2016-2019 yıllarında da bu güçlü seyrine devam etmesini bekliyoruz.
2019’un sonu itibariyle ülke genelindeki alışveriş merkezi sayısı 439’a ulaşacak ve inşaat halindeki 2.7 milyon m2 kiralanabilir alanla birlikte 14 milyon m2 toplam kiralanabilir alandan bahsediyor olacağız.
Bu rakamlar ışığında durumu değerlendirdiğimizde Türkiye, pazar yoğunluğunu ölçmek için kilit unsur olan 1,000 kişi başına düşen kiralanabilir alan bakımından diğer Avrupa ülkelerine kıyasla listenin aşağısında yer alıyor. 2016 yıl sonu itibariyle Türkiye’de 1,000 kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan 142 m2 iken, Avrupa ortalaması 206 m2.
2005 yılında, Türkiye’de sadece 21 şehirde en az 1 modern alışveriş merkezi mevcutken, bugün 62 şehirde en az 1 modern alışveriş merkezimiz var. Bildiğiniz gibi Ankara ve İstanbul, yüksek nüfus ve satın alma gücü sebebiyle en yoğun pazarlar. Bu şehirlerin perakende yoğunluğu Türkiye ve Avrupa ortalamasının üstünde fakat ikincil şehirlerde yoğunluk düşük.

AVM’lerde yeni perakende yöntemleri yeterince uygulanıyor mu? Sizce nasıl olmalı?
AVM’lerde mutlaka satış artırıcı ve geliştirici yöntemler kurgulanması gerektiğini düşünüyoruz. Fiziksel yöntemlerin yanı sıra elektronik ortamların devreye girmesini sağlayacak farklı promosyon çalışmalarının pazar dinamikleri açısından çok önemli olduğu kanaatindeyiz.
Bugün teknolojinin sunduğu imkanlarla sektöre daha hızlı bir şekilde yenileniyor. Ürünü denemeden kombinleme imkanı veren dijital aynalarla kaplı prova odaları, mağazadaki ürünü bir sonraki ziyarette satın almak için kaydetmeye imkan tanıyan mobil uygulamalar gibi yeniliklerle bugün artık bir ‘alışveriş tecrübesi’nden söz ediyoruz. Bu tecrübeler dünya genelinde henüz sadece bayrak mağazalarda kullanılıyor olsa da genele yayılması çok uzak değil.
Biz de alışveriş merkezlerine OmniChannel pazarlama tekniklerini kullanmalarını tavsiye ediyoruz. Online alışveriş yapan yeni nesil ziyaretçileri AVM’lere de yönlendirmek konusunda adım atmaya ihtiyaç olduğu aşikar. Bu konuda perakendecilere, klasik perakendecilik anlayışını teknoloji ile entegre ederek ziyaretçilere kişiselleştirilmiş deneyimler yaşatmalarını tavsiye ediyoruz.

AVM’lerde ziyaretçilerin en çok ne ilgisini çekiyor? En çok neye ilgi gösteriyorlar? Sanat, yeme içme?
Yeme-içme alanlarındaki çeşitlilik kuşkusuz öne çıkıyor. Çünkü artık klasik food-court anlayışından öte, ziyaretçiler bu alanları sadece yeme-içme ihtiyaçlarını değil; sosyalleşme ihtiyaçlarını da karşılamak amacıyla kullanıyorlar. Bazen alışveriş merkezini alış-veriş yapmak için değil arkadaşlarıyla bir restoranda oturup sohbet etmek, film izlemek, AVM’de yer alan spor tesisinden yararlandıktan sonra oturup bir şeyler atıştırmak, işten önce ya da sonra bir fincan kahve keyfi yapmak gibi sebeplerle kullanıyorlar. Bu tür durumlarda da klasik yemek katında değil, AVM’nin farklı alanlarına konumlanmış, yemek kokusunun olmadığı ferah bir ortamı tercih ediyorlar.
Buna ek olarak sosyalleşme imkanı sunan sinema, tiyatro ve konserler, oyun alanları ilgi çekiyor. Çocuk katlarında yapılan etkinlikler rağbet görüyor. Türkiye’de ya da bazı şehirlerde ilk mağazasını açan markalar da en az o kadar ilgi görüyor. Kişisel bakıma yönelik özellikle kozmetik sektöründeki markalar ve teknoloji destekli aktiviteler de öne çıkıyor. Tüm bunlar ziyaretçilerin alışveriş merkezinde geçirdiği süreyi de artırıyor.

Türkiye AVM’leri sevdi mi? Yoksa mesafeli mi yaklaşıyor?
Türkiye’de modern anlamdaki ilk alışveriş merkezi Galleria 1988 yılında kapılarını açtığı günden beri Türkiye’nin AVM’leri sevdiğini görüyoruz. Bugün hala modern bir AVM projesinin olmadığı illerdeki yeni proje açılışlarında güncelerce süren ilgi ve ziyaretçi kuyruklarından bu sevginin artarak devam ettiğini de rahatlıkla söyleyebilirim. Bu noktada önemli olan doğru zamanda, doğru konumda, doğru projeyi insanlarla buluşturabilmek. Çünkü aksi taktirde özellikle lokasyon seçiminde ve proje aşamasında yapılan hatalar projenin ömrünü kısaltabiliyor. Alışveriş merkezlerinin sevilme nedeni bence ailelerin çocuklarını tek başlarına bile güvenle gönderebilmesinden kaynaklanıyor. Bu merkezlerin Türkiye’de sinema kültürünün gelişmesinden, perakendenin kalkınmasına, yeme-içme imkanlarının çeşitlenmesine kadar pek çok katkısı var. İlkini ev-merkez örneğinde gördüğümüz, gelecek dönemde kadın merkez, çocuk merkez, genç merkez gibi örneklerle devamını göreceğimiz uzman alışveriş merkezleriyle bence bu sevgi daha da artacak.

MIPIM 2017 sizin gözünüzden nasıl geçti?
MIPIM gibi Avrupa’nın önemli gayrimenkul fuarları Türkiye’ye yatırım çekmek için çok önemli platformlar. Özellikle hitap ettiğimiz coğrafyayı Azerbaycan’dan Kazakistan’a kadar uzanan bölgeye yaymak için MIPIM gibi gayrimenkul fuarlarında daha etkin boy göstermemiz gerekiyor. Çevre ve Şehircilik Bakanımız Sayın Mehmet Özhaseki’nin katılımıyla, ISPAT - T.C. Başbakanlık Türkiye Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansı - destekleriyle, İTO gibi sivil toplum kuruluşlarımızla ve 10’u aşkın belediyemizin stantlarla yer alışıyla, bu yıl da MIPIM’de olumlu bir tanıtım gerçekleştirmeye çabaladık. Türkiye’ye yönelik yurt dışında oluşan farklı bakış açılarına ve yaklaşımlara rağmen ülkemizin temsilinde başarılı olduğumuzu söyleyebiliriz.