İki̇nci̇ şans arayan AVM’leri̇n deği̇şi̇mi̇

İki̇nci̇ şans arayan AVM’leri̇n deği̇şi̇mi̇

AVM yöneticileri & danışmanları başarılı AVM projesinin hayata geçirilebilmesi için projenin tasarlanma aşamasından, hatta lokasyonun belirlenme aşamasından itibaren işin içinde olması lazım. Fakat diyelim ki birtakım nedenlerden ötürü AVM projesi başarılı olamadı. Peki şimdi ne olacak? Ne olacağı meselesi 'projeye, yatırımcıya, piyasa koşullarına göre vs.' değişen uzun bir yazı konusu. Çözüm var mı? Var tabi, ölümden başka her şeyin çaresi var ama tek başına yöneticinin yapacağı şeyler sınırlı. Öncelikle yatırımcının üzerine düşen görevler var.

Kapanmış, kapanmakta olan veya yeni konsept ile (Örneğin, sezon ürünlerinin satıldığı AVM iken Outlet olarak devam edecek olan) yatırımcının bazı yatırımlar yapması, ilaveler yapması, özverilerde bulunması ve bu değişimi gerçekleştirecek sağlam bir ekip kurması lazım. Göründüğü kadar kolay iş değil. Bu değişim için iyi bir kılavuz seçmek lazım. Kiracılar ve bölge halkının kafasındaki olumsuz algıyı silmek, ziyaretçi alışkanlıklarını oluşturmak uzun zaman alır. Algı yönetimi başlı başına bir iştir.

Kapanmış veya kapanmak üzere olan bir AVM’ye lansman yaparız, sonrasında kiralama için start veririz. Herkes de gelir yeniden kiralarız diye bir şey yok. Neden gelsinler? Neden AVM’nize ikinci bir şans versinler? İlkine göre ne farkınız var? Rekabet için neler yapacaksınız? Yönetim ekibiniz tecrübeli mi? Yeterli mi?  Bir de yatırımcının prestiji önemli. Çünkü itibarlı ve güvenilir bir yatırımcı değilse, ne ulusal&uluslar arası markalar ne de bölgedeki potansiyel yatırımcılar ( bayilik alacak iş insanları veya yerel markaların sahipleri ) yatırım için o AVM’yi tercih etmiyorlar. 

Projesi değerli olan, başarılı olması kaçınılmaz gibi görünen ama aşırı öz güvenden ötürü projesinden beklenen verimi alamayan yatırımcılarda var. Çünkü liyakat sahibi yöneticileri veya danışmanlarından çok 'eşin dostun veya güvendiği ama bu işi bilmeyen eskiden beri yanında çalışanların' sözünü dinliyorlar. Bu şekilde bazı hayati konuları atlıyorlar; Sonuçta fatura profesyonellere kesiliyor...

Kapanmaya doğru giden, mağazaları boşalan AVM’nin yöneticileri sık sık değiştirilmemeli. AVM & Karma Proje genel müdürünü doğru seçmek lazım.Tercihen zorda kalan AVM’leri düze çıkarmış, hedeflenen değişimi yapabilecek ‘Kiralama&Reklam ve Pazarlama’ alanında uzman Genel Müdür ile el sıkışılmalı. Genel müdüre kendi ekibini seçme şansını vermek ve belirli yetkilerle donatmak lazım. Yönetim ekibinin ilk senesi genelde bölgeyi, AVM’yi, kiracıları tanımak ve yapacağın işlerin temelini atmakla geçer. İkinci yılda geri dönüşümleri almaya başlayabilirler. Sabırsızlıkla verilen kararla yönetim ekibinin değiştirilmesiyle birçok şeyi sil baştan yapmak zorunda kalınır. Kimsenin elinde sihirli değnek yok! Yönetim ekibinizin kısa, orta ve uzun vadeli planları gerçekleştirmesi için sabırlı olmalı ve ekibe destek olmalısınız!..

Global düşünüp, yerel hareket edilmeli. AVM’lerdeki mağaza karması ile hedef kitlenin gelir düzeyi ve beklentileri ile örtüşmeli. Rekabetin yoğun olduğu günümüzde  diğer AVM’lerden farklı çekim gücü oluşturacak özellikleriniz, konseptiniz, pazarlama faaliyetleriniz var ise olumlu etkileri olacaktır. Malum özellikle büyük şehirlerdeki ilçelerde bile birden fazla AVM yer almaktadır. Tüketiciler 'birçok marka hemen her AVM’de yer aldığı için, trafik sıkışıklığı, vakitlerinin de kısıtlı olması vesair nedenlerden ötürü genelde evine, işine yakın AVM’leri tercih etmektedir.

Birde pandemi koşulları nedeniyle kredi borcunu ödemekte zorluk çeken ve kredi borcunun ertelenmesini bekleyen yatırımcılar var. Pandemi sonrasında belki 5-6 AVM, belki 25-30 büyük AVM sorunlu çıkabilir. Bu sorunlu AVM'ler geçecekse bankaların eline geçecek. Yabancı yatırımcı AVM'yi bankaya bırakır gider. O AVM batıp da hastane, otopark veya depoya dönecek değil! Bankalarda liyakat sahibi ekipler kurarak ve danışmanlık firmalarından da destek alarak bu büyük AVM'leri en verimli şekilde işletir.

Yüz yılda bir karşılaşılan pandemi sürecinden ise güçlenerek çıkabilmek için olumlu tutumuzu korumamız, birbirimize destek olmamız, liyakat sahibi insanları işe almamız ve iyimser bir yaklaşım sergilememiz gerekiyor. Ben de içinde bulunduğumuz süreci hepimiz için hem bir sınav hem de bir fırsat olarak görüyorum. Bu günler hepimiz için “zor zamanlarda sağlam durma” sınavı. Bugüne kadar küçük büyük birçok pratik yapma fırsatımız oldu, şimdi ise elimizde uygulamak için eşsiz bir fırsat var. Eğer bu süreci doğru değerlendirirsek çıkarılacak çok fazla ders olduğunu göreceğiz. Neler geçmedi ki, bu günler de geçecek ve hep birlikte yeni normal düzenimize geçiş yapacağız