Ankara’nın batı aksında, özellikle Sincan-Saraycık bölgesinde yaşanan yoğun konut arzı ve nüfus patlaması, perakende altyapısında rasyonel bir dönüşümü zorunlu kılıyor.
ASM Group güvencesiyle hayata geçirilen ve “Alışverişin ve Yaşamın Yeni Rotası” mottosuyla yola çıkan Öniz Center, bölgenin kronikleşen nitelikli ticari alan ihtiyacına etap etap büyüme modeliyle yanıt veriyor. Geleneksel kapalı AVM kalıplarını kırarak açık hava mimarisi, optimize edilmiş ortak alan maliyetleri ve veri odaklı marka karmasıyla dikkat çeken projenin ticari vizyonunu, operasyonel avantajlarını ve sektörel gerçeklerini Öniz Center AVM Koordinatörü Olcay Yurdakan ile konuştuk.
“Öniz Center’ın hikâyesi nasıl başladı? Ankara’nın yeni çekim merkezlerinden biri olma hedefiyle hayata geçirilen projeyi ortaya çıkaran ihtiyaç ve vizyon neydi?”
“Öniz Center projesinin çıkış noktası tamamen veriye dayalı bir pazar analizi ve bölgedeki makroekonomik ihtiyaç analizidir. Ankara’nın batı koridoru ve özellikle Sincan Saraycık lokasyonu son yıllarda kamu ve özel sektör eliyle çok agresif bir konutlaşma ve nüfus göçü yaşadı ve ilerleyen dönemlerde bu daha da hız kazanacak. Ancak bu demografik büyüme gerçekleşirken bölgenin nitelikli alışveriş metrekare arzı aynı hızda yanıt bulamadı. Bölge halkının alışveriş, sosyal yaşam, yeme içme ve kültürel faaliyetler için sürekli olarak Eryaman, Çayyolu veya şehrin diğer akslarında ki alternatif yerlere seyahat etmek zorunda kaldığını tespit ettik. Bu durum hem ciddi bir zaman kaybı yaratıyor hem de bölgedeki satın alma gücünün dışarıya kaçması anlamına geliyordu.
ASM Group olarak yarım asırlık inşaat ve yatırım tecrübemizle bu arz talep açığına rasyonel bir çözüm üretmek istedik. Vizyonumuz sadece statik bir gayrimenkul projesi inşa etmek değil, bünyesindeki konut ve perakende ünitelerini bir arada eriten ve yirmi dört saat yaşayan entegre bir ekosistem kurmaktı. Öniz Center projesini konumlandırırken bölge tüketicisinin bu mahrumiyetine doğrudan bir çözüm ürettik ve projenin mottosunu alışverişin ve yaşamın yeni rotası olarak belirledik. Amacımız markalarımız için bakir ve harcama iştahı yüksek bir pazarda güvenli bir perakende alanı yaratırken bölge halkının da yaşam kalitesini yukarı taşımaktır.”
“Projenin fiziki altyapısı ve modern mimarisi markalara ve ziyaretçilere ne gibi avantajlar sunuyor? Özellikle mağazaların operasyonel süreçlerini kolaylaştıracak hangi teknik özellikler öne çıkıyor?”
“Günümüz perakende dinamiklerinde fiziksel alanların mimari kurgusu markanın ciro performansını ve operasyonel giderlerini doğrudan etkiliyor. Öniz Center projesinde tüketiciyi kapalı duvarlar arasına hapseden dikey AVM modeli yerine yatay mimariye sahip açık hava cadde konseptini tercih ettik. Tüketicilerin açık havada geniş peyzaj alanları ve yürüyüş koridorları eşliğinde sosyalleşme eğilimi artık geçici bir trend değil kalıcı bir tüketici refleksidir. Bu mimari kurgu markalarımıza kesintisiz ve yüksek bir cephe görünürlüğü sunuyor. Mağazaların önünden geçen ayak trafiğinin mağaza içine dönüşüm oranı bu sayede kapalı alışveriş merkezlerine kıyasla çok daha yüksek seyrediyor.
Teknik altyapı tarafında ise projenin mimari planlaması markaların lojistik süreçlerini en verimli şekilde yönetebilmesi amacıyla tasarlandı. Perakende markalarının arka plan operasyonlarını kolaylaştırmak adına geniş lojistik yükleme boşaltma alanları, teknik taşıma kapasitesine sahip altyapı blokları, bağımsız depolama imkanları ve kesintisiz enerji sağlayan jeneratör sistemlerini projeye entegre ettik. Geleceğin mobilite trendlerini de göz önünde bulundurarak otopark alanımızda elektrikli araç şarj istasyonları konumlandırdık. Ziyaretçinin aracını şarj ederken geçireceği süre doğrudan perakende alanlarımız için ek bir potansiyel müşteri trafiği anlamına geliyor.”
“Öniz Center’da mağaza karması oluşturulurken nasıl bir strateji izleniyor? Hangi marka ve konseptleri bir araya getirerek farklı ihtiyaçlara hitap eden bir perakende deneyimi oluşturmayı hedefliyorsunuz?”
“Mağaza karması ve fonksiyonel bölümlendirme yönetimi bir alışveriş merkezinin yaşam eğrisini belirleyen en kritik unsurdur. Kiralama süreçlerini Mallexpert ile birlikte yürütürken ezbere veya sadece metrekare doldurmaya yönelik bir kiralama yapmıyoruz. Öniz Center projesini ziyaretçinin arama, alışveriş ve sosyalleşme motivasyonunu en üst dizeye çıkaracak şekilde üç ana bölüme ayırdık. Projemizdeki bu net bölümlendirme stratejisi kör nokta oluşmasını engelliyor ve ayak trafiğini tüm projeye homojen bir şekilde dağıtıyor.
Bu stratejik kurgunun ilk bölümünü kantin konseptiyle hızlı alışveriş imkânı sunan pratik alanımız oluşturuyor. Bu alan özellikle günlük koşturmaca içinde hızlıca temel ihtiyaçlarını karşılamak ve vakit kazanmak isteyen dinamik bir tüketici trafiğini projemize çekiyor. İkinci bölümümüzü ise ziyaretçilerin daha uzun zaman geçirdiği yeme içme alanları ile giyim, kozmetik, ayakkabı ve aksesuar markalarının yer aldığı moda odaklı konseptimiz oluşturuyor. Üçüncü ve son bölümümüzde ise ev yaşamına dair tüm ihtiyaçları karşılayacak ev tekstili ve dekorasyon markalarını, teknoloji marketi ve güçlü bir süpermarket yapısını bir araya getiriyoruz.
Bölge halkına dönük yürüttüğümüz kampanyada “Sabredin 2027 Sonunda Alışveriş Çileniz Sona Eriyor” söylemini kullanıyoruz. Çünkü biliyoruz ki projemiz tam kapasiteyle faaliyete geçtiğinde bu üç fonksiyonel bölümün yaratacağı sinerji sayesinde kaos içermeyen ve bölgenin gerçek taleplerine göre şekillenmiş eksiksiz bir perakende deneyimi ortaya çıkmış olacak.”
“Günümüz perakendesinde markalar için lokasyon kadar operasyonel verimlilik ve maliyet avantajı da önem taşıyor. Öniz Center, markalara bu açıdan hangi fırsatları sunuyor?”
“Perakende sektörü şu anda ciddi bir maliyet baskısı altında bulunuyor. Artan kira giderlerinin yanı sıra özellikle kapalı yapılardaki devasa ortak alan işletme maliyetleri, mekanik havalandırma, ısıtma ve soğutma giderleri markaların kârlılık marjlarını doğrudan etkiliyor. Öniz Center projesinin açık hava cadde mimarisi markalara işletme maliyetleri açısından doğal bir koruma sağlıyor. Kapalı alanların getirdiği devasa mekanik havalandırma yükümlülükleri olmadığı için metrekare başına düşen ortak alan giderleri kapalı AVM modellerine kıyasla daha avantajlı bir seviyede kalıyor. Bu durum bir perakendecinin operasyonel gider yönetiminde doğrudan kârlılığa yansıyan büyük bir avantajdır.
Bunun da ötesinde mağazalarımızın hemen üstünde yükselen ve toplamda 1.773 konut bloklarımız markalarımız için projenin kapısından içeri girdiği an hazır bulunan sadık ve yerleşik bir kitlesi yani tüketici topluluğu anlamına geliyor. Az önce bahsettiğim üç farklı bölüm kurgusu sayesinde bu yerleşik nüfus günün farklı saatlerinde farklı ihtiyaçlar için perakende alanlarımızı ziyaret ediyor. Bu durum perakendecilerin yeni bir lokasyona girerken katlanmak zorunda olduğu yüksek harici pazarlama maliyetlerini aşağı çekiyor. Öniz Center projesine giren bir marka oturmuş bir yerleşik nüfusun tüketim gücünün tam merkezinde operasyona başlıyor.”
“ Kiralama dönemine özel avantajlı koşullardan bahsediyorsunuz. Lansmana özel olarak markalara sunduğunuz fırsatlar neler ve kiralama sürecinde nasıl bir yaklaşım izliyorsunuz?”
“Biz kiralama sürecini sıradan bir gayrimenkul işlemi olarak değil uzun vadeli bir iş ortaklığı ve rasyonel bir ticari iş birliği olarak görüyoruz. Ekonomik konjonktürün ve perakendecilerin ilk yatırım döneminde karşılaştığı kurulum maliyetleri ile insan kaynağı bütçesi gibi yüklerin farkındayız. Bu nedenle kiralama sürecinde markaların operasyonel sürdürülebilirliğini korumayı hedefleyen bir yaklaşım benimsiyoruz.
Lansman dönemine özel olarak perakende sektörünün dinamiklerini gözeten, markaların operasyonel kârlılığa sorunsuz ulaşabilmelerini destekleyen ve piyasa gerçekleriyle uyuşan esnek kiralama modelleri üzerinde çalışıyoruz. Detayları kiralama danışmanımız Mallexpert ile birlikte markaların ölçeğine, yer alacakları mimari bölüme ve operasyonel ihtiyaçlarına göre ticari masada şekillendiriyoruz. Amacımız perakendeciye ilk günden taşınamayacak yükler bindirmek yerine projenin ticari ivmesiyle paralel olarak kazan kazan ilkesine dayalı sağlam bir zemin hazırlamaktır.”
“Öniz Center’ın uzun vadeli hedefi nedir? Projenin Ankara perakendesine nasıl bir hareketlilik kazandırmasını ve markalar açısından nasıl bir çekim noktası haline gelmesini bekliyorsunuz?”
“Uzun vadeli stratejik hedefimiz Öniz Center projesini sadece Sincan Saraycık özelinde yerel bir merkez olarak bırakmak değil Eryaman, Etimesgut ve Bağlıca üçgenini kapsayan Ankara’nın batı koridorunun en verimli perakende rotalarından biri haline getirmektir. Ankara perakende pazarı zaten belirli doygunluklara ulaşmış durumda ancak doğru lokasyonda, doğru maliyet modeliyle ve tasarladığımız bu üç fonksiyonel bölüm gibi doğru konseptle açılan projelerin her zaman yüksek bir pazar payı alma şansı vardır.
Öniz Center Ankara perakende haritasına ayakları yere basan ve tüketiciyle birlikte organik olarak büyüyen bir ticari model getiriyor. Markalarımız için öngörülebilir ve sürdürülebilir ciro üreten bir güvenli liman olmayı hedefleyerek 2027 sonunda bu bölgede alışveriş çilesini tamamen bitirmeyi amaçlıyoruz. Öniz Center operasyonel verimliliği yüksek tutan akıllı yönetim vizyonuyla perakende sektöründe yatırımların geri dönüş süresi en optimize projelerden biri olarak konumlanacaktır.”