Türkiye’de ve uluslararası arenada ticari gayrimenkul ve turizm yatırımları, tek fonksiyonlu yapılardan uzaklaşarak daha entegre, veri odaklı ve çok katmanlı bir yapıya evriliyor. AVM, ofis, konut ve otel fonksiyonlarının birlikte kurgulandığı karma projeler; yalnızca kullanıcı deneyimini değil, yatırımcı açısından da risk-getiri dengesini yeniden tanımlıyor. Bu dönüşüm, karma kullanımlı projelerin performansını maksimize edebilecek yeni nesil çok varlık sınıfı yöneticilerine ihtiyaç duyuyor.
Esas Gayrimenkul ve Petra Hospitality Management, iş birlikleri aracılığıyla bölgenin önde gelen karma kullanımlı varlık yöneticisini oluşturacak.
Karma projelerde bu iş birliğinin çıkış noktası neydi?
Nevzat Yavan (Esas Gayrimenkul COO):
Türkiye’de karma kullanımlı projelerin payı hızla artıyor. Ancak bu projelerde gerçek değer, fonksiyonların yan yana gelmesinden değil; bütüncül ve entegre bir bakış açısıyla yönetilmesinden doğuyor. 2026 stratejik yol haritamız kapsamında varlık yönetimi hizmetlerimizi derinleştirirken, otel fonksiyonunu da doğru fizibilite, doğru işletme modeli ve performans odağıyla ele alan bir yapı kurmayı hedefledik.
Petra Hospitality Management ile yaptığımız bu iş birliği; AVM ve ticari gayrimenkuldeki operasyonel tecrübemizi, uluslararası otelcilik ve yatırım danışmanlığı yaklaşımıyla birleştiriyor. Böylece yatırımcılar için yalnızca bugünü optimize eden değil, uzun vadede sürdürülebilir değer üreten bir model ortaya koyuyoruz.
Türkiye’de zincir otellerin yükselişi ne anlama geliyor?
Tassos Kotzanastassis (Petra Hospitality):
Oteller ve markalı konutlar gibi varlık sınıflarını kapsayan konaklama sektörü, niş bir alandan ana akım bir varlık sınıfına evrildi. Özel sermaye ve aile ofislerinin yanı sıra, artık egemen servet fonları, emeklilik fonları ve sigorta şirketleri gibi diğer kurumsal yatırımcıları da çekiyor.
Risk iştahlarına bağlı olarak, farklı yatırımcılar tam kiralanmış, istikrarlı otellerden yeniden konumlandırma ve dönüşüm fırsatlarına kadar farklı fırsatlar arıyor. Ayrıca, yatırımcılar uluslararası markaların yatırımlarına katabileceği değeri fark ediyor ve bu durum Türkiye’de ve ötesinde markalı otellerin patlayıcı büyümesinden açıkça görülüyor. Ve diğer varlık sınıflarında olduğu gibi, yatırımcılar yatırım döngüsünün tüm yönlerini yönetebilecek, marka ile olan ilişki de dahil olmak üzere tüm operasyonel konuları üstlenecek ve uzun vadeli sürdürülebilir değer yaratacak teknoloji destekli, profesyonel yöneticilere ihtiyaç duyuyor.
AVM sektöründe verimlilik neden bu kadar kritik hale geldi?
Nevzat Yavan:
Türkiye’de bugün 450’nin üzerinde AVM ve 14 milyon m²’yi aşan kiralanabilir alan bulunuyor. Ancak sektör artık büyümeyi yeni metrekarelerle değil, mevcut alanların verimliliğiyle konuşuyor. AYD ve Akademetre Research tarafından yayımlanan AVM Metrekare Verimlilik Endeksi verilerine göre; Kasım 2025’te ciro endeksi nominal olarak %28,5 artarak 5.004 puana ulaştı. Enflasyondan arındırıldığında sınırlı bir reel daralma söz konusu olsa da aylık bazda %8,2’lik güçlü bir toparlanma dikkat çekiyor.
Metrekare başına düşen ciro İstanbul’da 21.473 TL, Anadolu’da 17.478 TL, Türkiye genelinde ise 19.076 TL seviyesinde. Kategori bazında bakıldığında teknoloji %37,6’lık artışla reel anlamda da pozitif büyüyen tek segment olarak öne çıkıyor. Bu tablo bize şunu söylüyor: AVM’lerde başarı artık yalnızca ziyaretçi sayısıyla değil; doğru fonksiyon karması, harcama kalitesi ve operasyonel disiplinle ölçülüyor.
AVM ve otel entegrasyonu karma projelerde nasıl bir çarpan etkisi yaratıyor?
Nevzat Yavan:
Karma projelerde en büyük risk, fonksiyonların birbirinden kopuk şekilde yönetilmesi. Biz Esas Gayrimenkul olarak AVM’nin ticari stratejisini, kiralama yapısını ve varlık performansını yönetirken; Petra Hospitality Management, otel tarafında misafir deneyimi, marka uyumu ve operasyonel verimliliği üstleniyor. Bu entegrasyon sayesinde AVM ve otel fonksiyonları birbirini destekleyen, toplam performansı yukarı çeken bir yapıya dönüşüyor.
Tassos Kotzanastassis:
Perakende, konaklama ve konut varlık sınıfları doğru bir şekilde harmandığında, tek bir entegre ekosistem ortaya çıkıyor.
İyi kurgulanmış karma kullanımlı projelerde, perakende, konaklama ve konut bileşenleri, yatırımcı getirilerini doğrudan artıran güçlü sinerjiler yaratıyor. Otel misafirleri ve konut sakinleri, hafta boyunca perakende alanlara istikrarlı ve kaliteli ziyaretçi akışı sağlayarak talep dalgalanmalarını düzleştiriyor ve gelir istikrarını güçlendiriyor. Perakende olanakları ise oteller ve konutlar için değer önerisini yükselterek prim fiyatlandırma ve yüksek doluluk oranları sağlıyor.
Bu sinerji, stratejik mekân yaratma, birleşik markalama, ortak pazarlama kampanyaları, KVKK uyumlu veri paylaşımı ve çapraz promosyon stratejileriyle güçlendirilerek tüm bileşenlerde ziyaretçi başına harcamayı maksimize ediyor. Sonuç: her varlık sınıfı diğerlerinin performansını güçlendirerek, bağımsız yatırımlara kıyasla daha öngörülebilir nakit akışları, azaltılmış boşluk riski ve önemli ölçüde daha yüksek toplam varlık değeri sunuyor.
Bu iş modeli yatırımcıya ne kazandırıyor?
Tassos Kotzanastassis:
Doğru yatırım stratejisi, pazar konumlandırması, marka seçimi ve işletme modeli, daha öngörülebilir nakit akışları ve artırılmış varlık değeri aracılığıyla yatırımı önemli ölçüde riskten arındırırken yatırımcılar ve kredi verenler arasında daha fazla güven yaratıyor.
Nevzat Yavan:
Bizim açımızdan bu model; operasyonel verimlilik, sürdürülebilir gelir artışı ve uzun vadeli varlık değeri anlamına geliyor. Özellikle dönüşüm potansiyeli yüksek projelerde, AVM ve otel entegrasyonu yatırımcıya güçlü bir rekabet avantajı sunuyor.
Bu işbirliği başlangıcında sektöre nasıl bir mesaj vermek istersiniz?
Nevzat Yavan:
Hem Esas Gayrimenkul hem de Petra Hospitality Management olarak sürdürülebilir ve ölçülebilir değer üretimine odaklanıyoruz. Petra Hospitality Management ile başlattığımız bu iş birliği, karma projelerde yeni nesil bir değer üretim yaklaşımını temsil ediyor ve sektörde yeni bir standart tanımlıyor.
Tassos Kotzanastassis:
Türkiye dışında Yunanistan, Arnavutluk ve Doğu Afrika’da faaliyet gösteriyoruz ve Avrupa, Asya ve Afrika genelinde hızla büyüyoruz. Esas Gayrimenkul ile olan ortaklığımız aracılığıyla, bu pazarlarda karma kullanımlı projeler için kapsamlı çözümler sunmayı hedefliyoruz.