LOCATIONS Partnerleri Volkan Vural ve Doğan Akyıldız, perakende gayrimenkulünde değişen dinamikleri, cadde ve AVM yatırımlarındaki yeni fırsatları, yapay zekâ ve büyük verinin sektöre etkisini ve uluslararası deneyimlerinin markalara sunduğu avantajları değerlendirdi.
LOCATIONS 2011’den bu yana sektörün önde gelen danışmanlık markalarından biri. Geriye dönüp baktığınızda sürdürülebilir büyümenizi ve uzun soluklu iş birliklerinizi sağlayan temel faktör sizce nedir?
Volkan Vural | Partner
Perakende gayrimenkul danışmanlığı, güven üzerine kurulu bir iş. Bir marka yeni bir mağaza açma, mevcut mağazasını taşıma ya da önemli bir yatırım kararı alırken yalnızca bir lokasyon seçmiyor; uzun yıllarını etkileyecek stratejik bir karar veriyor. Bu nedenle iş ortaklarımızın bize duyduğu güveni en değerli kazanımımız olarak görüyoruz.
Biz hiçbir zaman kendimizi yalnızca mağaza bulan danışmanlar olarak görmedik. Her projeye önce markayı anlayarak başlıyoruz. Büyüme hedeflerini, hedef müşteri kitlesini, operasyonel ihtiyaçlarını ve markaya uzun vadede değer katacak lokasyonları analiz ediyor, önerilerimizi bu çerçevede şekillendiriyoruz.
Markaların kendi ekipleriyle uyum içinde çalışan, ihtiyaç duyduklarında devreye giren, pazarı sürekli takip eden ve karar süreçlerine katkı sağlayan bir ekip olarak çalışıyoruz. Böylece markalar mevcut organizasyonlarını büyütmeden, yıllar içinde edindiğimiz saha deneyiminden, pazar bilgisinden ve sektörde kurduğumuz iş ilişkilerinden faydalanabiliyor.
Perakende çok hızlı değişiyor. Bir lokasyon bugün doğru olabilir, birkaç yıl sonra aynı performansı göstermeyebilir. Bu nedenle biz sadece yeni mağaza fırsatlarına odaklanmıyoruz; gerektiğinde taşınmayı, küçülmeyi veya yatırımın ertelenmesini de öneriyoruz. Çünkü bizim için başarılı danışmanlık, daha fazla mağaza açtırmak değil, markanın kaynaklarını en doğru şekilde değerlendirmesine katkı sağlamaktır.
Şirket olarak lokasyon danışmanlığı, marka temsilciliği, proje geliştirme ve yatırımcı temsilciliği gibi farklı alanlarda hizmet veriyorsunuz. Bu hizmetler hem perakende markalarına hem de gayrimenkul yatırımcılarına nasıl katma değer sağlıyor?
Doğan Akyıldız | Partner
Perakende gayrimenkulünde kalıcı değer, ancak marka ile yatırımcının beklentileri doğru noktada buluştuğunda oluşuyor. Bir marka için doğru görünen bir lokasyon, yatırımcı açısından aynı sonucu vermeyebilir. Aynı şekilde yatırımcının kısa vadeli hedefleri de her zaman markanın uzun vadeli büyüme planıyla örtüşmeyebilir.
Biz bu sürece iki tarafın da perspektifinden bakabiliyoruz. Markaların büyüme stratejilerini ve operasyonel ihtiyaçlarını yakından takip ederken, yatırımcıların hedeflerini, proje kurgularını ve kiracı karmasına ilişkin beklentilerini de biliyoruz. Bu bakış açısıyla, her iki taraf için de uzun vadeli değer yaratacak çözümler geliştirmeye odaklanıyoruz.
Farklı alanlarda faaliyet göstermemizin en önemli avantajı da burada ortaya çıkıyor. Markalara yatırımcı bakış açısını, yatırımcılara ise markaların beklentilerini doğru aktarabiliyoruz. Böylece yalnızca boş alanları doldurmaya değil, ticari açıdan daha dengeli ve sürdürülebilir projeler oluşturmaya katkı sağlıyoruz.
Bizim için başarı, bir sözleşmenin imzalanmasıyla sınırlı değil. Gerçek başarı, hem markanın hem de yatırımcının yıllar sonra aynı iş birliğinden memnuniyet duymasıdır.
Cadde mağazacılığı ile alışveriş merkezi yatırımları arasında nasıl farklı dinamikler bulunuyor? Bu iki alanda doğru lokasyona ulaşmanın en önemli zorlukları neler?
Volkan Vural | Partner
Cadde mağazacılığı ile alışveriş merkezi yatırımları aynı hedefe hizmet etse de işleyişleri birbirinden oldukça farklıdır.
Alışveriş merkezlerinde kiralama süreçleri daha yapılandırılmış bir sistem içinde yürütülüyor. Kiralama stratejisi, ziyaretçi profili ve kiracı karması belirli bir plan çerçevesinde yönetiliyor. Cadde tarafında ise her bina kendi içinde farklı bir hikâye taşıyor. Aynı cadde üzerinde yan yana bulunan iki mağazanın bile mülkiyet yapısı, kira beklentisi veya karar alma süreci tamamen farklı olabiliyor.
Bu nedenle cadde mağazacılığında sadece doğru lokasyonu belirlemek yeterli olmuyor. Doğru mülk sahibine ulaşmak, mülkün geçmişini bilmek, çevrede planlanan dönüşümleri takip etmek ve çoğu zaman henüz pazara çıkmamış fırsatları zamanında görebilmek de sürecin önemli bir parçası. Yıllar içinde oluşturduğumuz güçlü ilişki ağı sayesinde yalnızca ilanlarda görünen alternatiflerle değil, doğrudan mülk sahipleri ve yatırımcılarla kurduğumuz iletişim sayesinde de markalarımıza çözüm üretebiliyoruz. Sahadaki aktif varlığımız, yerel pazar bilgimiz ve yıllara dayanan ilişkilerimiz sayesinde müşterilerimize çok daha geniş bir alternatif havuzu sunabiliyoruz.
Bizim işimizin önemli bir bölümü sahada geçiyor. Bir caddenin potansiyelini yalnızca rakamlarla değil; günlük hareketini, yeni açılan markaları, değişen müşteri profilini ve yatırım eğilimlerini gözlemleyerek değerlendiriyoruz.
Sonuçta iyi bir lokasyon kararı sadece bugünü değil, markanın birkaç yıl sonraki konumunu da desteklemeli. Biz her değerlendirmeyi bu bakış açısıyla yapıyoruz.
Yapay zekâ ve büyük veri, lokasyon danışmanlığını nasıl değiştirecek? Sizce teknoloji ile saha deneyimi arasındaki denge gelecekte nasıl şekillenecek?
Doğan Akyıldız | Partner
Son yıllarda elimizdeki veri miktarı olağanüstü arttı. Yaya trafiğinden demografik yapıya, harcama alışkanlıklarından ulaşım verilerine kadar çok daha fazla bilgiyi çok daha kısa sürede analiz edebiliyoruz.
Ancak daha fazla veriye sahip olmak, tek başına daha doğru karar vermek anlamına gelmiyor. Verinin değeri, doğru yorumlandığında ortaya çıkıyor. Aynı veriyi kullanan iki farklı ekip, markanın hedeflerine göre birbirinden tamamen farklı sonuçlara ulaşabilir.
Diğer taraftan bu sektör hâlâ güçlü ilişkiler üzerine kurulu. Yatırımcılarla kurulan güven, alışveriş merkezi yönetimleriyle yıllar içinde gelişen iletişim, sahadan elde edilen güncel bilgiler ve pazarı doğru okuyabilme becerisi teknolojiyle ikame edilebilecek unsurlar değil. Çünkü devam eden görüşmeler, bölgedeki yatırım planları, mülk sahiplerinin yaklaşımı veya markaların değişen stratejileri çoğu zaman veri setlerinden değil, sahadan edinilen bilgilerle ortaya çıkıyor.
Biz teknolojiyi, uzmanlığın yerine geçen bir unsur olarak değil, onu güçlendiren bir araç olarak görüyoruz. Önümüzdeki dönemde yapay zekâ analiz süreçlerini hızlandıracak; ancak doğru lokasyon kararlarını yine veri, saha bilgisi ve sektör deneyimini birlikte değerlendirebilen ekipler verecek.
Türkiye’deki çalışmalarınızın yanı sıra uluslararası projelerde de aktif olarak yer alıyorsunuz. Farklı ülkelerde yürüttüğünüz danışmanlık faaliyetleri size nasıl bir bakış açısı kazandırıyor? Uluslararası iş ağınız markalarınıza nasıl bir avantaj sağlıyor?
Volkan Vural | Partner
Uluslararası projelerde yer almak bize farklı pazarların çalışma biçimlerini yakından görme fırsatı sağladı. Her ülkenin tüketici alışkanlıkları, kiralama kültürü, yatırımcı beklentileri ve ticari dinamikleri farklı.
Son yıllarda farklı ülkelerde yürüttüğümüz projeler sayesinde uluslararası pazarları daha yakından tanıma ve farklı iş yapış biçimlerini deneyimleme fırsatı bulduk. Almanya, İngiltere, Azerbaycan ve Gürcistan’da sürdürdüğümüz çalışmalar; yatırımcılar, alışveriş merkezi yönetimleri ve perakende markalarıyla güçlü iş ilişkileri geliştirmemizi sağladı.
Bununla birlikte yaklaşımımız belirli ülkelerle sınırlı değil. Bir marka hangi pazarı hedeflerse hedeflesin, o pazardaki yatırımcılar, alışveriş merkezi yönetimleri ve sektör paydaşlarıyla gerekli temasları kurabilecek, yerel dinamikleri analiz edebilecek ve doğru iş ortaklarını bir araya getirebilecek bilgi birikimine ve iş ilişkilerine sahibiz.
Önümüzdeki beş yılda perakende gayrimenkul sektörünün nasıl şekilleneceğini öngörüyorsunuz? LOCATIONS bu dönüşümün neresinde olmayı hedefliyor?
Doğan Akyıldız | Partner
Önümüzdeki dönemde sektörün daha seçici bir yapıya dönüşeceğini düşünüyorum. Geçmişte büyüme çoğu zaman açılan mağaza sayısıyla ölçülüyordu. Artık markalar için önemli olan, doğru lokasyonda, doğru büyüklükte ve doğru yatırım modeliyle ilerlemek.
Alışveriş merkezleri açısından da benzer bir dönüşüm yaşanıyor. Kiracı karmasının dengesi, ziyaretçi deneyimi ve markalar arasındaki sinerji her zamankinden daha fazla önem kazanıyor. Yatırımcılar yalnızca doluluk oranına değil, oluşturdukları ticari ekosistemin sürdürülebilirliğine odaklanıyor.
Bu süreçte danışmanlığın rolü de değişiyor. Artık yalnızca fırsat sunan değil, veriyi yorumlayan, riskleri öngören ve farklı senaryoları değerlendirebilen ekipler öne çıkacak.
LOCATIONS olarak Türkiye’deki güçlü bilgi birikimimizi uluslararası iş ağımızla desteklemeye, teknoloji ve veriyi saha deneyimimizle birleştirmeye ve markalar ile yatırımcılar arasında uzun vadeli değer yaratan iş birlikleri kurmaya devam edeceğiz.