Gayrimenkul değerleme, gayrimenkulün konumu, büyüklüğü, durumu, fiziksel özellikleri, piyasadaki arz ve talep koşulları, genel ekonomik koşullar, yasallık, gelir potansiyeli gibi kriterlere göre gayrimenkulün değerinin tahmin edilmesi ve değerlendirilmesi sürecidir. Bir başka deyişle, gayrimenkul değerlemesi bir gayrimenkulün kendisinin veya projesinin değerinin veya bunlarla ilişkili kişi ve kurumların hak ve faydalarının belirlenmesidir.
Gayrimenkul değerlemesinde önemli olan uygun bir taşınmaz değerleme yöntemini seçmektir. Yapılan çalışmalar gerçek değere en çok yaklaşanı bulma şeklindedir. Bu yöntemler bazen satın alma işleminde kullanılırken, bazen de taşınmazın kira gelirinin belirlenmesinde veya ipotekli kira kullanım limitinin belirlenmesi için de kullanılabilmektedir.
Emlak yatırımı yapmak için öncelikle iyi bir araştırmacı olmak gerekir. Hangi tür gayrimenkule yatırım yaparsanız yapın, yıldızı parlayacak bölgelerin öncelikli olması gerekir. Bu tür bölgeler yatırımcısına her zaman kazandırır. Yatırım yapmayı planladığınız bölgedeki konut satış ve kira değerlerinin yıllar içerisindeki değişimini öğrenmek önemlidir.
Gayrimenkulün değerlenmesini etkileyen faktörlerden genel olarak bahsedecek olursak;
-Ekonomik ve finansal parametreler
-Gayrimenkul arz ve talep oranı
-Faiz oranları
-Sosyal ve demografik parametreler: Sosyal davranışlar ve tercihler, göç eğilimleri, nüfus yoğunluğu, nüfus artış hızı, piyasanın değer trendleri vb.
-Gelir yaklaşımı: Bu yöntem, bir varlık veya yatırımdan elde edilen gelire bakmayı ve bu geliri rayiç bedelini belirlemek için temel olarak kullanmayı içerir. Bu yaklaşım genellikle, gelir getirici mülklerin potansiyel gelirlerine göre değerlendiği ticari gayrimenkuller için kullanılır.
-Maliyet yaklaşımı: Örneğin, bir binanın rayiç bedelini belirlemek istiyorsanız, benzer bir binayı sıfırdan inşa etmenin maliyetine bakabilirsiniz.
-Beklentiler
-Hukuki ve idari parametreler: Kamu hizmetleri, planlama, arazi kullanımına ilişkin düzenlemeler, vergi politikaları vb.
Piyasadaki pek çok değişken taşınmazın fiyatını zaman içinde göreceli olarak etkileyebilir. Değerleme süreci ise taşınmazın değerini hesap ederken her zaman piyasadaki alım satım değerlerini kullanmaz. Duruma göre taşınmazın değerinin hesaplanması için pek çok farklı yöntem kullanılabilir. Bu yöntemlerden birine göre hesap edilen değer ile rapor kontrol aşamasının ardından, taşınmazın satış kabiliyeti ve değeri nihai olarak belirlenir.
Gayrimenkul Değerleme Kriterleri Nelerdir ?
Gayrimenkul değerlemede öne çıkar kriterler aşağıdaki gibidir;
- Gayrimenkulün lokasyonu, konumu ve diğer çevre özellikleri
- Karşılaştırılabilir satış yaklaşımı: Bu yöntem, benzer varlıklara veya yakın zamanda satılan yatırımlara bakılmasını ve söz konusu varlığın gerçeğe uygun piyasa değerinin belirlenmesinde satış fiyatlarının esas alınmasını içerir. Örneğin; bir evin rayiç bedelini belirlemek istiyorsanız, aynı mahalledeki benzer evlerin son satışlarına bakabilirsiniz.
- Gayrimenkulün imar durumu
- Eğer bağımsız bölümse arsa payı, değilse arsa büyüklüğü
- Gayrimekulun mimari kullanım elverişliliği
- İşçilik kalitesi
- Altyapı özellikleri
- Yıpranma payı
- Bayındırlık rayici ve vergi rayiç değerleri
- Sürdürülebilir gelir düzeyi
- Ekonomik koşullar
- Takyidat durumu
- Gayrimenkule ait hak ve mükellefiyetler.
İnşaat sektörünün ana maliyet kalemlerinden; Çimento ve demirde yaşanan artış konut fiyatlarını direkt olarak etkiliyor. Diğer maliyet kalemlerinden; Ahşap, cam ve seramik gibi malzemelerin hepsi de dolar kurundan kaynaklı artıyor. Bu fiyatların yüksekliği de ister istemez ev fiyatlarına yansıtılıyor.
Ev fiyatlarının artma nedenleri:
- İnşaat maliyetlerindeki yükseliş,
- Döviz artışı ve enflasyon,
- Mevcut evlerin fiyatlarının artışı,
- Deprem ile birlikte yönetmeliğe uygun yapılmış binaların değer kazanması,
- Kişilerin tasarruflarını konutlara yöneltmesi,
- Yabancıların vatandaşlık almak için konut alımına yönelmesi,
- Arsa fiyatlarının artırılması,
- Devlet destekleri,
- Yerel imar düzenlemelerinde artış,
diyebiliriz.
Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, Gelir Vergisi Kanunu’nun 80’inci maddesi uyarınca miras ve bağış yolu ile alınan konutlar hâriç, gayrimenkul alış tarihinden itibaren “tam 5 yıl geçmeden” satılması ve satış yapılan yılın istisna tutarı üzerinden bir kazanç elde edilmesi durumunda uygulanan bir kazanç vergisidir.
Gayrimenkul değer artış kazancı vergi hesaplaması nasıl yapılır ? Gayrimenkulün alış değeri enflasyona göre düzeltilir ve bugüne göre gayrimenkul değeri bulunur. Enflasyona göre düzeltilen gayrimenkul alış değeri ile gayrimenkul satış değeri arsındaki fark hesaplanır ve enflasyondan bağımsız olarak elde edilen “gerçek kazanç” bulunur. Bulunun bu kazançtan her yıl açıklanan istisna tutarı, satış sırasında ödenen tapu harcı ve konut kredisi kullanıldı ise ev satışına kadar ödenen faizlerin toplamı düşülür ve “vergiye tabi tutar” bulunur. Bulunan vergiye tabi tutara vergi dilimleri uygulanarak “ödenecek vergi tutarı” hesaplaması yapılır.
Piyasa Değerinin Tespitinde Hangi Hususlar Geçerli Sayılmaktadır ?
- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler, taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya nakit benzeri unsurlarla yapılmaktadır.
- Gayrimenkulün alım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Gayrimenkul değer analizi, yatırım öncesinde çok kıymetli bir veri sunar. Şehir, bölge, bazı önemli noktalara yakınlık değer analizinde dominant olan konulardır. Metrekare ya da alan özellikleri de değer analizinde dikkate alınır. Gayrimenkulde değer analizi, söz konusu yatırımın size ne getireceğine dair bir öngörüdür. Ayrıca kredi alırken, sigorta teminatı belirlerken de etkili ve gerekli olabiliyor.