” Vatan imar istiyor, zenginlik ve refah istiyor, bilim ve ustalık, yüksek uygarlık, hür düşünce ve hür yaşayış istiyor”
( Gazi Mustafa Kemal Atatürk )
Gayrimenkul sektörüne yatırım yapmak, uzun vadede doğru planlama yapabilmeyi gerektirir. Emlak piyasası her ne kadar oldukça karlı bir sektör olsa da birçok farklı unsurdan etkilenen oldukça hassas dengeler, fiyatların dalgalanmasına neden olabilmektedir. Gayrimenkul yatırımı için öncelikle ne alacağınıza ya da neye yatırım yapacağınıza karar vermeniz gerekmektedir. Konuta, arsaya ya da dükkana mı yatırım yapacaksınız? Bu durumda en basitinden yatırım yapmayı planladığınız dükkanın yaya ve araç trafiğinin yoğun olduğu bir konumda olmasına, konutun yaşam koşulları ve imkanlar açısından gelişmiş veya gelişme potansiyeli olan bir yerde bulunmasına, arsanın ise yatırım yapmaya müsait şartları taşımasına dikkat etmelisiniz.
Gayrimenkul yatırımı planlarken ve yönetirken, herşeye hazırlıklı olmak ve bunları doğru yönlendirebilmek için geleceği daha fazla düşünerek değer yaratacak yeni ürünler ve iş modelleri yaratmak zorundayız. Türkiye ekonomisini doğrudan etkileyen sektörün, pozitif ve somut bir gelişim için sürdürülebilir demografik verilere ihtiyaç duyduğu aşikar. Geleceğimize ışık tutan bu göstergeler çerçevesinde sektörün vizyoner bir bakış açısıyla ele alınması gerekmektedir. Gayrimenkul geliştirme projelerinde önemli olan satılabilirliği yüksek bir proje geliştirme olduğundan hedef kitleyi de incelemek gerekir. Hedef kitle belirlendikten sonra yapılacak olan incelemelerde kitlenin ihtiyaçlarının neler olduğu, nasıl bir yerde yaşamak istedikleri, ne tür konutlar tercih ettikleri ve ödeme güçlerinin nasıl olduğu sorularının cevapları bulunur.
Doğru zamanda doğru yerde gayrimenkule yatırım yapmak orta ve uzun vadede yatırımcılara çok büyük getiri sağlayabiliyor. Ancak yatırım sadece satın almak ve beklemekten oluşan bir süreç değil. Örneğin arsada yatırımın süreci esas olarak üç ana faktörden oluşuyor.
1- Doğru zamanın tespiti ve arsanın alınması
2- Arsanın uygun zamana kadar bekletilmesi
3- Arsanın doğru zamanda satılması
Arsa seçiminde önemli birkaç konuya değinecek olursak;
-Planlı kentleşmenin yapıldığı bölgelerde, kaliteli ve üst gelir gruplarına hitap eden projeler gerçekleştirilebiliyor. Bu projeler bölgenin bilinir ve tanınır olmasını kolaylaştırıyor. Bu nedenle planlı kentleşen bölgelerde arsa fiyatları daha çabuk yükseliyor. Ayrıca bu bölgelerde arsaların satışı daha kolay gerçekleşiyor.
-Hızlı büyüyen kentlerde konut ve ticari bina yapımı için arsaya olan talep artıyor. Talep de fiyatdan yükseltiyor. Bunun için arsa yatırımı konusunda hızla büyüyen iller tercih edilebilir.
-Kriz döneminde satın alınacak bir arsa, ekonomi normale döndüğünde daha fazla değerle elden çıkarılabiliyor.
-Arsa yatırımı yapılırken de özellikle imarlı arsaların tercih edilmesi gerekir. Ayrıca arsanın şekli ve konumu da değer artışında ve satışının kolay olmasında etkili olur.
Yatırım yapacağınız bölgeyi belirlerken, büyük inşaat şirketlerini takip edebilirsiniz. Büyük şirketlerin yatırım yaptığı bölgelerde arsa almanız ileride kazançlı çıkmanızı sağlayacaktır. Eğer konuta yatırım yapmayı düşünüyorsanız ulaşım noktalarına yakın olması veya merkezi bir noktada bulunması gerekir. Böyle bir konut gelecekte daha fazla prim yapar ve size daha fazla kazandırır. Yatırımda altın kural alırken kazanmaktır. Bir konutu temelden almak daha avantajlıdır. Bu noktayı da gözden kaçırmamaya dikkat etmelisiniz. Ancak bitmiş bir konut alırken de kira / fiyat oranı çok önemli bir kriterdir. Alacağınız konutun en fazla 160 ile 180 ayda kendini amorti etmesi gerekir. Bunu hesaplamak için de alım fiyatını kira bedeline bölmeniz yeterli olur.
Emlak piyasasının yeni gözdesi: Dönüşüm yatırımı. Deprem riski nedeniyle riskli binaların yıkılıp yerine yenisinin yapılması; Şehir merkezinin yoğunluğunu azaltmak ve daha az riskli bölgelere insanların taşınması için yeni şehirlerin yapılması da konut-arsa fiyatlarını etkileyen önemli faktörlerdendir. Ülkemizde dönüşüm çalışmaları ağırlıklı olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı anlaşma üzerinden ilerliyor. Yani müteahhit yeni binayı yapıyor, size hakkınızı verdikten sonra bir kısmı onun payına düşüyor. Müteahhit işi yarım bırakmadığı sürece bu sözleşmelerin tek taraflı feshi mümkün değil, mahkeme kararı gerekir. Bu nedenle müteahhit seçerken dikkatli olunmalı, firmanın sermayesi, geçmiş projeleri ve verebileceği teminatlar iyi değerlendirilmeli. Sözleşmede, inşaata başlama ve teslim sürelerinin yazılmasını, geç kalınması halinde tazminat talep edilmesini öneririm.
Gelecektede değişen yatırım araçlarına rağmen ülkemizde gayrimenkule yatırım popülaritesini devam ettirecektir. Geleneksel olarak da devam eden bu dürtü, başımızı sokacak bir ev veya gelecek kuşaklara bırakabileceğimiz bir arsa gibi yatırımlar hemen hepimizin zihninde vardır.