AVM'lerin lokasyon seçiminde kritik noktalar neler?

04 Ocak 2018 Perşembe

21 yıldır alışveriş merkezleri ve gayrimenkul sektörlerinin önemli projelerinde “Genel Müdür, Koordinatör” vb. üst düzey yönetici olarak çalışan; kiralama ve yönetim danışmanlığı hizmeti de veren, AVM’lerin yönetim ve kiralamasına dair yazdığı 3 kitabı ile tanınan Engin Yıldırım, halen PerAVM Kiralama ve Yönetim Danışmanlık'ın Genel Müdürlüğü'nü yürütüyor. Perakende.org için yazılar yazan Yıldırım, yeni yazısında alışveriş merkezlerinin başarıları için doğru yer seçmenin önemine değindi

avmlerin-lokasyon-seciminde-kritik-noktalar-neler

Bir alışveriş merkezi projesinin başarısı için doğru yer seçimi en önemli konulardan biridir. Ancak uygun yerin bulunması oldukça zordur. Doğru yer arayışı sürecinde alternatif arazi/arsalar yer seçimi kriterlerine göre değerlendirerek sonuçta en avantajlı bulunan bölge seçilmektedir. Alışveriş merkezleri için en iyi arsalar anayollar üzerindeki konumlanmış olanlardır. Komşu arazileri (veya yolun karşısındaki arazilerin) kullanımı da arazinin geliştirilmeye uygunluğunu etkilemektedir. Mahalle merkezleri için arazi seçiminde imar durumu ana noktadır. Bölgede talep, rekabet, renovasyon, otopark ihtiyacı vs sebeplerden ötürü ilerleyen yıllarda AVM’nin büyümesi söz konusu olabilir. Bu durumda AVM’nin içinde bulunduğu arazinin bu büyümeye imkân verecek büyüklükte ve imar koşullarına sahip olması önem arz etmektedir.


Alışveriş merkezi iyi bir komşu olmak zorundadır. Alışveriş merkezi, fiziksel çevre kalitesini iyi tasarlanmış peyzaj, duvarlar ve yürüyüş alanlarıyla artırılmalıdır. Geliştirici projesinin ses, gürültü ve trafik kirliliği yaratmayacağından emin olması gerekmektedir. Eğer araziye tek giriş ikincil yollardan ise veya ticari kullanımlar müstakil konutlardan belirgin şekilde ayrılmamışsa yerel yönetimlere yapılan proje ret edilebilir.


Alışveriş merkezi ile müstakil konutların arasında ofis binalarının veya apartmanların bulunması mükemmel bir geçiş sağlar. Yakın çevrede yoğun apartmanların olması yürüyerek gelen müşteri sayısını da artıracağından alışveriş merkezi için oldukça olumludur.


Bir alışveriş merkezi için yer seçimi analizindeki en önemli faktör bölgenin ekonomik potansiyelidir. Nüfusun artması ve alışveriş merkezlerinin büyümesiyle geniş alanlara ihtiyaç duyulmuştur. Bu mekanların kent merkezinde bulanamamasından dolayı, alışveriş merkezleri ulaşımın kolay olacağı ve diğer çevre merkezlerden müşteri çekebilecek kent dışındaki karayolu kenarları ve uygun kavşak noktalarına yapılmaktadır. Bu tercihteki başka bir sebep ise, şehir içinde gelişmesi mümkün olmayan ticari tesisleri bu noktalarda bir araya getirilebilme olanağı olması ve ulaşım açısından süre kazanmaktır. Kenar lokasyonlara geliştiricilere hem müşterilerine yakın noktalarda bulunma hem de en başarılı merkez tasarımını gerçekleştirmelerine fırsat tanımaktadır.

 

Aşağıdaki sebeplerden dolayı şehir merkezi yerine geliştiriciler kenar noktaları seçmektedirler:
a) Arazi fiyatları daha düşüktür
b) Tapu ve mülkiyet daha az problemlidir
c) İnşaat ruhsat ve izinleri daha az karmaşık ve zaman kazandırıcıdır
d) İmar durumu daha az kısıtlayıcıdır
e) Arazinin hazırlık süresi daha kolaydır
f) İnşa etmek daha kolaydır
g) Kenar lokasyonlara daha büyük ölçekli binalar inşa edilebilir.
h) Yeterli otopark alanı oluşturulabilir

Projenin boyutu küçük bir mahalle merkezi veya güç merkezi olsa bile, bir arsanın seçiminde ya da değerlendirilmesinde, seçilen alanın aşağıdaki karakteristik özelliklerin en iyi kombinasyonuna sahip olması istenmektedir:

·Demografik yapı
·Rekabet
·Lokasyon
·Ulaşım
·Görünürlük
·Potansiyel kiracı karması
·Ana kavşaklara ulaşım
·Arsanın şekli
·Arsanın büyüklüğü
·Topoğrafya
·Altyapı
·Çevre ve çevresel etki
·İmar durumu ve kamusal kısıtlamalar
·Arazi fiyatı
·Ticari etki alanı

Alışveriş merkezlerinin nihai başarısı, alışveriş merkezinin dikkatle ele alınması ve iyi değerlendirilmesine bağlıdır. Projenin boyutuna, çeşidine ve uzmanların önerilerine göre bu analizler yapılmaktadır. Analizler neticesinde alışveriş merkezinin yapılabilirliğine ve eğer yapılabilirse; Büyüklüğüne ve kapasitesine karar verilmektedir.


Alışveriş merkezleri müstakil mağazalara göre daha az enerji harcayan, daha az hava kirliliğini yaratan, kamu yararı için otopark alanlarını içeride çözen, yükleme girişlerini, sinyalizasyonu, ışıklandırmayı ve kontrol eden mimari olarak ahenkli bir birimdir.

 

Yerel yönetimler açısından bakıldığı zaman ticari gelişimler için kamusal hizmetlerin (polis, itfaiye, okullar, yollar) maliyeti konut gelişimlerden daha azdır. Ayrıca ticari projeler yerel yönetimlere hatırı sayılır bir emlak ve satış vergisi geri dönüşü sağlamasından dolayı yerel yönetimler bu gelişmelere izin vermektedir. Çünkü aksi durumunda bu gelir kaybedilecek ya da başka bir belediye tarafından kazanılacaktır.

 



Güvenilir Online Alışveriş Siteleri Ucuz İnternet Alışveriş Siteleri Sosyal Sorumluluk Shopping Mall Online Satış Siteleri Online Giyim Kıyafet Siteleri Kadın Giyim Markaları İndirimler Giyim Markaları Fırsat Erkek Giyim Markaları Discount Dernekler Bayan Giyim Siteleri