Engin Yıldırım

Engin Yıldırım

Danışman
PerAVM Gayrimenkul & AVM Danışmanlık Genel Müdürü

Sektörde ivme karma projelere kayıyor!

10 Mart 2017 Cuma

Karma projeler ofis, AVM, konut, rezidans ve otel fonksiyonlarının tamamını ya da birkaçını barındıran projeler olarak tanımlanıyor. Karma projeler, "mix use" olarak da ifade edilmektedir. Aslında eskinin "mahalle kültürünün" modernize edilmiş, kullanışlı ve sıkıştırılmış hali, karma projelerde yerini alır. Eskiden de mahallede evden çıktığınızda esnaftan alışveriş yapar, her aradığınızı kısa bir sürede elinizin altında bulabilirdiniz. Karma projelerde de projenin içinde küçük bir mahalle kültürünü yaşama, farklı fonksiyonlardan kısa sürede bir arada yararlanma avantajı sunulur. Türkiye’de son yıllarda bu tür projelere olan ilgi artmış durumda. Çünkü aynı ortamda ofis, rezidans ve otel gibi fonksiyonların bulunması proje sakinlerinin hayatlarını kolaylaştırıyor. Örneğin karma projenin ofisinde yer alan bir şirket başka kentlerden ya da yurtdışından gelen müşterilerini proje içinde konumlanan otelde misafir edebiliyor.

Tüketicinin yaşam standartlarının, beğeni ve beklentilerinin değişmesi gayrimenkul yatırımlarına da yansıyor. İçinde alışveriş merkezinden ofislere, konutlardan hastaneye, otelden okula vs. yer alan karma projelerde; Günlük hayatta ihtiyaç duyulan fitness center, banka, eczane, kuru temizleme, güzellik merkezi, lostra, terzi, yiyecek içecek mekânları, sosyal donatı merkezleri vb. her türlü fonksiyonu barındıran dev projeler hayata geçiyor. Bu projeler adeta şehir içinde bir mahalle gibi yükseliyor. Öyle büyük karma projeler var ki içinde yaşayan, çalışan ve günlük ziyaretçileri ile birlikte birçok ilçeden, mahalleden daha kalabalık nüfus barındırmaktadır.

 

Karma projelerin ilgi görmeye başlamasındaki en önemli iki etken, farklı getiri ve gayrimenkul seçeneklerini bir arada sunmak ve bir yaşam stilinin pazarlanmasıdır. Günlük yaşam koşullarının zorlaşması, özellikle büyükşehirlerde yaşayanların trafikte çok zaman geçirmesi, kendimize ayırdığımız zamanın azalması,  ev dışı tüketimin artması, tüketiciyi konut seçiminde farklı beklentiler içerisine sokuyor. Akşamları işten eğlenceye, alışverişe, spor salonuna ya da güzellik merkezine gidip oradan da eve dönmek adeta bir ızdırap oluyor. Karma projelerde bütün bu ihtiyaçlar karşılandığı için projede yaşayanların hayatı kolaylaşıyor. Ayrıca farklı fonksiyonlar birbirlerinin sinerjilerini de artırıyor. Karma projelerde AVM, Ofis ve rezidans ile birlikte otel, hastane vb. ünitelerin de yer alması projeye renk katıp AVM'nin kiralanmasında ve kiracılarında cirolarında olumlu etki sağlayabiliyor. Tabi her karma proje de aynı sonuçlar alınamayabilir. Projenin öncelikle “lokasyona, hedef kitleye, ihtiyaca, ulaşıma, bölgenin sosyal ve ekonomik” durumuna göre şekillenmesi lazım.

 



Karma projelerin bir nevi amiral gemisi diyebileceğimiz AVM'lerin konsepti ve mağaza karması da önem arz etmektedir. Üstü açık, sokak görünümlü ve yeşil çevreci AVM'ler konut geliştiricilerinin yeni trendlerin başında geliyor. AVM projedeki “konut, ofis, hotel”deki yerleşimlerden sonra açılacak ise, özellikle konutlarda yaşayan ailelerin temel ihtiyaç ve hizmetlerini karşılamak için ‘geçici kiralamalar’ yapılır. Mini market, kuaför, su’cu, eczane, terzi, anahtarcı, lostra, perdeci, ATM vb. dükkanlar öncelikli açılır. AVM’nin açılışıyla beraber örneğin Mini Market mağaza karmasındaki gerçek yerine büyük ölçekli olarak geçer. Geçici kiralamalarda kimi kiracılar da (Örneğin, Sucu, terzi, lostra vb.) shop mix’e uygun yerlerde ise oldukları dükkânlarda kalabilir.

 

Karma projelerin yönetimi ve pazarlanmasını yapan “üst düzey yöneticinin” öncelikli olarak        “iletişim kabiliyeti yüksek, birbirinden farklı işlerde görev alan ekibini (yönetim ekibi ve taşeronlardan oluşan ekibi) verimli-eş zamanlı koordine edebilen, üst düzey pazarlama yeteneği olan, ünitelerin ortak ve farklı kullanılan alt yapılarını en verimli şekilde işleten, ortak alan giderlerini en doğru şekilde pay edebilen, takip-denetleme ve raporlamayı iyi bilen, kaliteli hizmeti olabildiğince minimum giderle sağlayabilen...''  profesyonel olması gerekmektedir.

 

Yatırım aracı olarak karma projeler

Yatırım aracı olarak karma projelerin tercih edilmesinin en önemli sebebi, proje içinde pekçok seçeneğin sunuluyor olması. Tüketiciler, konut için farklı tipler, ofisler için farklı tipler ve ticari üniteler için de farklı tip ve fiyat seçenekleri arasında kendilerine en uygununu tercih edebilir. Karma proje yakın çevresindeki gelişim ve ilk çıkış fiyatı ile doğru orantılı olarak prim de yapıyor. Karma projelere yatırım yaparken, en çok dikkat edilmesi gereken noktalardan biri lokasyondur. Projenin yapıldığı bölgenin sadece konut için değil, örneğin ofis için de uygun olup olmadığına dikkat edilmesi gerekir. Uzun vadede, karma bir projedeki bir unsur, örneğin konut öne çıkar, diğer unsurlar geride kalırsa, yatırım olarak dönüşü de çok olumlu olmayabilir. Türkiye'de gayrimenkul yatırımı yapan yabancılar da bu projelere, yurtdışındaki benzerlerinden aşina oldukları için ilgi gösteriyorlar.